Verhuizen betekent vaak dat je even met twee woningen tegelijk zit. Je nieuwe woning is al gekocht, maar je oude staat nog te koop. Of de overdrachtsdata sluiten net niet op elkaar aan. In die periode betaal je meer dan je gewend bent, soms flink meer. Begrijpen waar die kosten vandaan komen, helpt je om straks geen verrassingen te hebben.
Zodra je je nieuwe woning hebt gekocht en de akte hebt gepasseerd, maar je oude woning nog niet is verkocht of de overdracht daarvan nog moet plaatsvinden, lopen er meerdere financiële verplichtingen tegelijk. In de basis betaal je altijd twee dingen tegelijk: de maandlast van je nieuwe hypotheek én de maandlast van je oude hypotheek, zolang die nog niet is afgelost.
Heb je daarnaast een overbruggingslening afgesloten, dan komt daar een derde maandlast bij. Of dat aan de orde is, hangt af van je situatie: heb je overwaarde in je huidige woning en heb je dat bedrag nodig voor de aankoop van je nieuwe woning, dan is een overbruggingslening een logische stap. Maar het is geen verplichting. Zonder overwaarde, of wanneer je de aankoop volledig uit eigen middelen of de nieuwe hypotheek kunt financieren, heb je daar geen last van.
Die twee of drie verplichtingen samen kunnen flink oplopen. Het is daarom belangrijk om vooraf goed in kaart te brengen wat de overbruggingsperiode je maandelijks kost.
Dat verschilt sterk per situatie en hangt samen met het type woning dat je koopt.
Bij de aankoop van een bestaande woning weet je relatief snel wanneer de overdracht plaatsvindt. De overbruggingsperiode loopt vanaf de passeerdatum van je aankoop tot de passeerdatum van je verkoop. Hoe groter het verschil tussen beide datums, hoe langer je dubbele lasten betaalt.
Bij nieuwbouw is de overbruggingsperiode doorgaans veel langer. De gemiddelde bouwtijd van een nieuwbouwwoning ligt tussen de 12 en 24 maanden. Tijdens de bouw betaal je rente over de termijnen die vanuit het bouwdepot worden uitbetaald. Pas bij de officiële oplevering en het passeren van de akte gaat je volledige nieuwe hypotheeklast lopen. De periode waarin je oude en nieuwe verplichtingen elkaar overlappen, is daardoor aanmerkelijk langer dan bij bestaande bouw.
Een overbruggingslening is een tijdelijke lening op basis van de verwachte overwaarde van je huidige woning. Je kunt dit geld gebruiken nog vóórdat je oude woning daadwerkelijk is verkocht, bijvoorbeeld als aanvulling op je nieuwe hypotheek.
De hoogte van de overbrugging is afhankelijk van je overwaarde. Heb je je woning al verkocht, dan is de berekening eenvoudig: de verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld. Staat je woning nog te koop, dan hanteert de geldverstrekker doorgaans een voorzichtiger percentage van de getaxeerde waarde. Een paar belangrijke kenmerken:
• De looptijd is maximaal 1 tot 2 jaar
• Je betaalt alleen rente, geen aflossing
• De lening wordt in één keer afgelost zodra je oude woning is verkocht
De rente op een overbruggingslening ligt doorgaans iets hoger dan op een reguliere hypotheek. Hoe korter de overbruggingsperiode, hoe lager de totale kosten. Ook dat maakt een goede verkoopplanning de moeite waard.
Wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit, heb je in veel gevallen de keuze om je huidige rente mee te nemen via de verhuisregeling. Die keuze heeft directe gevolgen voor wat je betaalt tijdens de overbruggingsperiode.
Neem je je rente niet mee, dan betaal je in de overbruggingsperiode:
• De maandlast van je nieuwe hypotheek tegen de rente die je daarvoor hebt afgesloten
• De maandlast van je oude hypotheek tegen de contractrente die daarop van toepassing is
• De maandlast van je overbruggingslening, indien van toepassing
Kies je er wel voor om je rente mee te verhuizen, dan verschuift je huidige lage rente naar je nieuwe hypotheek. Maar omdat je die lage rente niet tegelijk op twee hypotheken kunt hebben, rekent de geldverstrekker vanaf de passeerdatum van je aankoop de actuele marktrente over je oude hypotheek.
In de overbruggingsperiode betaal je dan:
• De maandlast van je nieuwe hypotheek tegen je oude, lage rente
• De maandlast van je oude hypotheek tegen de dan geldende actuele rente
• De maandlast van je overbruggingslening, indien van toepassing
Of de verhuisregeling voor jou voordelig uitpakt, hangt af van het verschil tussen je oude rente en de actuele marktrente en van de verwachte duur van de overbruggingsperiode. Die afweging is per situatie anders en een hypotheekberekening is hierin onmisbaar.
Je nieuwe hypotheek wordt getoetst op je inkomen. Maar de maandlasten van je overbruggingslening en je oude hypotheek vallen daarbuiten. Die moet je aantonen in eigen middelen. Dat kan op verschillende manieren:
• Spaargeld: het meest directe en meest gebruikte middel
• Schenking: in sommige gevallen kan een schenking worden ingezet
• Meefinancieren: als er ruimte is op je inkomen of binnen de overbrugging, kunnen de dubbele lasten in sommige gevallen worden meegefinancierd
Het is verstandig om dit vroeg in het proces te berekenen, zodat je weet of je voldoende middelen hebt voor de verwachte overbruggingsperiode.
Er zijn concrete stappen die je kunt zetten om de periode met dubbele lasten beheersbaar te houden:
• Breng je overwaarde in kaart als mogelijke basis voor een overbruggingsfinanciering
• Vergelijk beide scenario's voor de verhuisregeling, op basis van jouw rente en verwachte looptijd
• Zorg voor voldoende eigen middelen om de dubbele lasten tijdens de overbruggingsperiode te kunnen dragen
• Plan de overdrachtsdata bewust, in overleg met de notaris en eventuele koper
• Houd bij nieuwbouw rekening met de bouwtijd bij het bepalen van het verkoopmoment van je huidige woning
Elk van deze stappen vraagt om inzicht in jouw specifieke situatie: je overwaarde, je huidige rente, je inkomen en je verwachte looptijd. Persoonlijk advies is daarbij geen overbodige luxe, maar een logische en verstandige stap.
De financiële kant van verhuizen is veelzijdiger dan het op het eerste gezicht lijkt. De hypotheekadviseurs van Van Loon brengen jouw situatie helder in kaart en rekenen de verschillende scenario's voor je door, zodat je met vertrouwen de volgende stap kunt zetten.
Je kunt terecht bij een van onze vestigingen, waaronder Dordrecht, Rotterdam en Breda. Liever online? Maak eenvoudig een afspraak via onze website of laat je gegevens achter, dan nemen wij contact met je op.
.jpg)
.jpg)